对居民财产分布差距扩大的结构性原因加以研究，意味着需要分析居民净财产总额的分布差距与各个分项财产分布不均等状况之间的关系，需要分析全国居民财产分布差距在城乡内部和城乡之间的分布，在地区内部和地区之间的分布以及在不同人群组内部和人群组之间的分布情况。

（一）居民财产差距的构成分解

根据基尼系数的分解性质，总财产分布的基尼系数既决定于各项财产的各自份额，又决定于各项财产的各自分布均等程度。利用基尼系数的分解公式，我们可以算出各项财产对总财产分布差距的贡献率，从而可以深入理解分项财产分布与总财产分布之间的关系。

就全国样本而言，2002年对居民财产基尼系数贡献最大的两个分项财产，一是房产价值，二是金融资产。前者解释了当年居民总财产差距的63%，后者解释了25%，合计为88%。如果对这两项财产的分布情况加以考察，可以看出其分布的基尼系数和集中率都明显高于总财产分布的基尼系数。这意味着这两项财产更加集中在高富人群中，或者说更大比例地被高富人群所拥有，这也就解释了虽然这两项财产在总财产中所占份额不足80%，但它们对总财产分布差距的解释程度却高出很多。到了2010年，房产价值和金融资产对居民总财产分布差距的解释率进一步上升到97%。在这种情况下，其他分项财产如生产性固定资产，土地价值，耐久消费品价值对居民总财产分布差距的贡献都变得无足轻重。

如果分别来看房产价值和金融资产的贡献，我们可以发现它们有着不同方向的变化。房产价值对居民净财产分布差距的贡献率有大幅度上升，从63%上升到84%，提高了21%；而金融资产对居民总财产分布差距的贡献率却有明显下降，从25%下降为13%，下滑了12%。

对于房产价值来说，其对居民总财产分布差距贡献率的提高主要来自于其占总资产分额的上升，从2002年的57%上升到2010年的74%。同样地，金融资产对居民总财产分布差距贡献率的下降也主要归因于其份额的下降，从2002年的22%下降到2010年的19%。这在一定程度上反映了房地产价格上涨后居民将金融资产转换为房地产的行为。

房产价值在解释总财产分布差距中重要性的增加在城镇样本中表现得更为明显。在2002年房产价值在城镇居民总财产中所占份额接近64%，到2010年其份额上升到近77%，加上房产价值分布的集中率进一步上升，从0.916上升到0.984，从而导致房产价值对城镇居民总财产分布差距的贡献率从65.7%上升到90.9%。

（二）城乡财产差距分解

在上述给出的结果中，我们看到了城镇内部，农村内部和全国居民财产分布差距都出现了明显扩大，城乡之间人均财产的差距也由3.2倍扩大到6.1倍。那么，放在一个统一的分析框架内，城乡之间财产分布差距对于全国居民财产分布差距的影响又会发生什么变化呢？

为了回答这个问题，我们利用泰尔指数（Theilindices）的可分解性，把全国居民财产分布差距分解为城乡之间财产分布差距和城乡内部财产分布差距，从而可以看出城乡之间财产分布差距在影响全国居民财产分布差距的相对重要性的变化。

结果显示，在全国居民总财产差距的分解项中，城乡之间的差距在2002年中占31.0%，2010年则下降为23.4%；而城乡内部的财产差距的占比则由69.0%上升到76.6%。而且，由泰尔指数测量的城乡之间的居民财产分布差距是上升的，从2002年的0.157上升到2010年的0.293。由此可见，在这一时期，城乡之间的居民财产分布的自身差距在扩大，但是它对全国居民财产分布差距影响的相对重要性却是在下降，这是因为城乡内部财产差距是以更快的速度在扩大。

根据上述结果，我们发现，房产是引起居民财产存量增加和财产差距拉大的最主要原因，而房产的增长则来自于住房面积和房产价格的变动两个方面，因此有必要进一步区分住房面积增加和房产价格变动分别给财产分布所带来的影响。

（三）房价变动与财产增长

如果假定2002-2010年期间房价不发生变化，那么中国居民的财产增长情况会是怎样？也就是说利用2002年房价来计算2010年居民的房产价值，居民房产价值和总财产会发生什么变化，其增值率会发生什么变化？计算结果是，一旦扣除房价因素后，中国居民的房产价值及其在总财产中所占比例则大幅度下降。对于全国样本来说，扣除房价因素后，2010年居民房产价值将下降一半以上（56%），居民总财产价值将下降40%；对于城镇样本来说，扣除房价因素后导致居民房产价值下降了56%，居民总财产价值将下降41%；对于农村样本来说，扣除房价因素后也导致居民房产价值下降57%，居民总财产价值下降31%。

扣除房价因素后，2010年房产价值占总财产的比例也会相应地下降。对于全国，城镇和农村样本来说，该比例分别由73.5%下降至53.5%，由76.7%至57.5%，由55.7%至34.6%。而且，在剔除房价因素后，全国居民净财产的年增长率也由之前的20.8%下降至11.7%，下降了9.1个百分点；而这一下降比例在城市样本中更是达到了9.8个百分点。由此说明，居民房产价值的升高在很大程度上是来自于住房价格的快速上升。

（四）房价变动与财产分布差距

那么，房价上升又对居民房产价值的分布及其总财产的分布差距产生多大的影响呢?为此，我们在剔除房价上升因素后，估算了居民总财产和房产价值分布差距。我们发现，在剔除房价因素后，居民的总财产分布仍然非常不均等，然而不均等程度有了大幅度地下降。以全国样本为例，居民净财产分布的基尼系数由之前的0.739下降至0.663，降幅超过10.3%。同样地，城镇和农村居民的净财产基尼系数也由之前的0.632和0.706下降至0.536和0.649，降幅分别为15.2%和8.1%。这表明房价上涨确实在很大程度上拉大了居民的财产分布差距。

在此基础上，我们进一步估算了物价上升因素对于2002-2010年期间居民财产分布差距扩大的影响作用。对于全国样本来说，这一期间居民总财产分布差距的基尼系数上升了37.3%，其中11.5个百分点是由于房价上升引起的，占基尼系数上升幅度的37.9%，而其余的62.1%来自于非房价因素。对于城镇样本和农村样本来说，房价上升引起的总财产分布基尼系数上升幅度占其全部升幅的比重分别为52.7%和22.6%，而非房价因素引起的比重分别为47.3%和77.4%。也就是说，相对于农村地区来说，城镇地区房价上升对于居民财产分布差距扩大具有显著更大的影响作用。